Zmiany na rynku mieszkaniowym: fundamenty gospodarcze zastępują spekulację

Ceny domów w USA spadają już czwarty miesiąc z rzędu w czerwcu, według indeksów S&P CoreLogic Case-Shiller, co sygnalizuje zmianę roli rynku nieruchomości z silnika budowania majątku na taki, który ma trudności z nadążeniem za inflacją. Złożony indeks 20 miast spadł o 0,3% miesiąc do miesiąca i wzrósł jedynie o 2,1% rok do roku, co stanowi najsłabszy roczny wzrost od lipca 2023 roku. Po uwzględnieniu inflacji oznacza to, że realny wzrost cen domów stał się ujemny w ciągu ostatniego roku, ponieważ indeks cen konsumpcyjnych wzrósł w tym samym okresie o 2,7% [1].

Ten trend odzwierciedla szersze ochłodzenie na rynku nieruchomości, przy słabym popycie bazowym pomimo tradycyjnego letniego sezonu zakupowego. Poziomy zapasów rosną już przez 21 kolejnych miesięcy, a liczba ofert domów wzrosła o 25% w porównaniu z rokiem ubiegłym. Analitycy EY-Parthenon przewidują, że ceny domów mogą stać się ujemne w ujęciu rocznym do końca roku z powodu słabego popytu i rosnącej podaży [1]. Rynek jest również ograniczany przez wysokie koszty kredytów oraz podwyższone koszty budowy, co tłumi aktywność wśród deweloperów [1].

Geograficzna dywergencja stała się cechą definiującą rynek nieruchomości, z niektórymi dużymi miastami doświadczającymi znacznych wzrostów cen, podczas gdy inne odnotowują spadki. Na przykład Nowy Jork odnotował roczny wzrost o 7,0%, najwyższy spośród wszystkich monitorowanych obszarów metropolitalnych. Chicago i Cleveland również odnotowały solidny wzrost odpowiednio o 6,1% i 4,5%. Dla kontrastu, tradycyjne miasta Sun Belt, takie jak Phoenix, Tampa i Dallas, mają trudności, a Tampa odnotowała najgorszy wynik ze spadkiem o 2,4% rok do roku. San Diego i San Francisco również dołączyły do rynków z ujemnymi zmianami cen, co stanowi znaczącą zmianę w stosunku do ich wcześniejszych lat boomu [2].

Ta regionalna zmiana wydaje się być napędzana przez bardziej zrównoważone fundamenty ekonomiczne, takie jak wzrost zatrudnienia i względna przystępność cenowa. Tradycyjne centra przemysłowe wyprzedzają miasta Sun Belt, które wcześniej były faworyzowane ze względu na gwałtowny wzrost cen. Analitycy sugerują, że ta realokacja odzwierciedla bardziej stabilną, długoterminową trajektorię rynku nieruchomości, gdzie aprecjacja jest ściślej powiązana z szerszymi warunkami gospodarczymi, a nie spekulacyjną gorączką [2].

Przejście rynku nieruchomości z okresu dwucyfrowych wzrostów do stagnacji skorygowanej o inflację jest historycznie znaczące. W czasie pandemii wartości domów rosły w tempie znacznie przewyższającym inflację, tworząc znaczny majątek dla właścicieli domów. Teraz, gdy ceny nie nadążają za inflacją, realna wartość majątku mieszkaniowego spadła w ciągu ostatniego roku [1]. Nicholas Godec z S&P Dow Jones Indices zauważył, że ta nowa równowaga może oznaczać zdrowszy rynek nieruchomości w dłuższej perspektywie, gdzie aprecjacja jest bardziej zgodna z fundamentami gospodarczymi, takimi jak wzrost zatrudnienia i zmiany demograficzne, a nie działalność spekulacyjna [2].

Patrząc w przyszłość, rynek pozostaje w stanie przejściowym. Chociaż sezonowe wzorce zakupowe przyniosły tymczasowe wzrosty cen w pierwszej połowie roku, ogólny trend pozostaje umiarkowany. Analitycy przewidują, że roczny wzrost prawdopodobnie stanie się ujemny w nadchodzących miesiącach, a utrzymująca się presja na popyt i rosnąca podaż będą powstrzymywać wzrosty cen. Rynek nieruchomości nie jest już silnikiem budowania majątku, jakim był w ostatnich latach, ale może dostosowywać się do bardziej zrównoważonej i gospodarczo uzasadnionej trajektorii.

Źródło:

[1] Housing Market Wealth Decline: Prices Fall Behind Inflation

[2] S&P Cotality Case-Shiller Index: Home Prices Fall for ...

[3] United States Case Shiller Home Price Index YoY