Le marché immobilier américain s’enfonce dans une crise structurelle, entre pénurie de logements et flambée des taux d’intérêt. En réponse, un acteur inattendu entre dans la danse : le bitcoin ( BTC ). En effet, Bill Pulte, directeur de la Federal Housing Finance Agency (FHFA), a récemment déclaré que son agence allait étudier l’usage des cryptos pour l’éligibilité aux prêts hypothécaires. Une prise de position inédite pour un organisme fédéral, qui pourrait bouleverser à terme les règles du crédit immobilier aux États-Unis.

La régulation hypothécaire s’ouvre prudemment aux cryptomonnaies

Dans une déclaration publiée le 23 juin sur X, Bill Pulte, à la tête de la FHFA, a indiqué que l’agence allait étudier l’usage des cryptomonnaies comme critère d’éligibilité aux prêts hypothécaires . Cette annonce intervient alors que les demandes de crédits immobiliers aux États-Unis sont en chute libre, atteignant des niveaux historiquement bas depuis mi-2024 et ne montrant aucun signe de reprise au premier trimestre 2025. En cause, un cocktail toxique : flambée des taux d’intérêt, rareté du logement neuf, et domination du marché par les investisseurs institutionnels.

Si certains prêteurs privés ou alternatifs acceptent déjà les cryptos en garantie, une reconnaissance officielle par la FHFA constituerait une avancée significative. Elle pourrait notamment faciliter l’accès aux gigantesques programmes de prêts fédéraux (FHA, VA, USDA), jusque-là inaccessibles aux détenteurs de bitcoins et autres actifs cryptos. Rien qu’en 2024, la FHA a émis plus de 760 000 prêts hypothécaires pour un montant total de 230 milliards de dollars.

Le bitcoin, nouveau levier pour débloquer l’accès à la propriété ?

L’annonce de la FHFA est d’autant plus stratégique qu’elle intervient quelques mois après l’abrogation du bulletin comptable SAB 121 par l’administration Trump. Cette règle empêchait les banques de considérer les cryptos comme des actifs, les classant comme des passifs. Sa suppression ouvre désormais un potentiel légal à l’utilisation du bitcoin comme garantie.

Certaines startups comme Milo ou Strike proposent déjà des prêts adossés au bitcoin, mais les conditions sont strictes : les emprunteurs doivent posséder une quantité de cryptos équivalente à 100 % de la valeur du bien. Le risque principal reste la volatilité : une baisse rapide du BTC peut entraîner une liquidation automatique. Les banques, elles, craignent de devoir adapter des modèles de risque totalement inédits, face à des actifs capables de perdre 50 % de valeur en quelques jours.

Si l’intégration du bitcoin dans les prêts immobiliers fédéraux devait aboutir, elle constituerait une avancée majeure vers l’adoption massive de la crypto comme classe d’actif. Mais les enjeux réglementaires, fiscaux et prudentiels restent immenses. Les autorités devront arbitrer entre démocratisation de l’accès au logement et gestion du risque financier.